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  • 金砖论坛

“风暴之后,你是否还在?你在哪里?”

11月25日,由中国房地产金融稳定研究组、复旦泛海国际金融学院房地产金融研究中心、中国城市开发投资500强研究组、中国房地产数据研究院、金砖财经、《中国房地产金融》、AFC资资乐、第一资源、衡芯智库、上海星阆传媒共同主办的2021中国房地产金融稳定系列论坛在上海成功举办。   此次论坛聚焦房地产金融稳定、资产收并购、城市更新、房地产人力资源及ESG、绿色家居等方向话题。针对当前房地产金融风险频出,大会发布了2021年房地产金融稳定榜单,对最新的房企金融稳定进行了排名,予以揭示当前房企金融稳定情况;表彰了中海、龙湖、旭辉等钻石、优质级企业。会上,主办方还发布了《2021中国房地产金融50人》名单,旨在向奋斗者致敬,携创新者同行,激励中国房地产金融行业从业者,在这个充满激荡与变革的年代健康稳步发展。     房地产金融 “三期叠加”   去年以来,房地产金融风险日渐成为行业关注的焦点,房地产防风险成为监管机构遏制泡沫化发展倾向的主要目标,稳地价、稳房价、稳预期,健全房地产调控长效机制,促进房地产业稳定健康发展,成为当前及未来一段时间以内,房地产监管的主要思路。为此,房地产金融层面实施房企债务“三道红线”、房地产信贷集中度管理等政策,同时监管机构要求保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,要实施好房地产金融审慎管理制度。     在金砖财经、《中国房地产金融》杂志总编辑邵轩岚看来,当前房地产金融环境令业内人士对未来发展有些许悲观,预期正在发生变化;明年的政策基调是防止出现“金融化与泡沫化”,与以前相比,逻辑已经变了。在他看来,房地产行业到了一个关键转折的时期,但从较长的历史周期来看,这个行业始终会存在,只不过,有可能重新进行排列组合,或者洗牌。     对于当前房地产金融环境发生的变化,中国房地产数据研究院院长陈晟认为,房地产金融面临“三个周期”的叠加:第一,房地产开发投资增速与房价涨幅跌到10%以下,形成“断裂周期”;第二,货币宽松政策导致的非理性投资流入房地产造成的“消化周期”;第三,房企从住宅开发向多元化业务转型的“换挡周期”。他表示,房企要进行现金流测试、金融机构进行涉房信贷不良贷款率测试,以此应对房地产市场环境的变化。   陈晟认为房企在当前的调控周期下,未来的发展方向,不要“无序扩张”,要布局幸福产业、科创产业。绕产业服务布局,包括科创、商业、养老等领域;围绕业主服务布局,包括生活服务业、城市更新、社区物业等领域。   数字化助推房企未来转型   安永会计师事务所主管合伙人汤哲辉认为,房企需要思考行业一直存在,企业可能遭遇环境变化不适而退出的问题。“风暴之后,你是否还在?你在哪里?”汤哲辉说,通过胡润排行榜可以发现,近年房地产企业往后退,科技企业走向台前。科技创新、绿色低碳、数字经济成为行业未来发展的方向,房企如何与数字经济挂钩、如何与指数型增长的模式挂钩,这是房企需要思考的方向。     汤哲辉表示,未来房地产建造、营销、内部管理都需要数字化重新来定义,如果不能进行数字化转型,将逐步沦为数字化企业的附庸,甚至被淘汰。他认为,房企进行数字化转型,要构建以数据核心的洞察力驱动的业务模式,建立面向全供应链的产业互联网和全面云化战略。“数字化转型可能是企业转型难走的一条路,但是世界上最难走的路才是捷径。”   在易居企业集团克而瑞投资与资本董事总经理贾琼看来,数字化不仅仅是未来转型的可选项,而是必选项。“大数据应用赋能,可以促进房地产金融稳定。”贾琼在大会上说,大数据的应用价值是,从预警中降低不良、从监控中预警风险、从源头上把控风险、从过程中监控资产。     克而瑞作为中国房地产大数据服务商,从2002年开始搭建数据库。利用大数据的功能,有针对性的做战略分析、投前甄选、投后检测,通过海量数据,以及算法模型,为金融机构提供灵活的模块组合及定制化系统。   贾琼表示,通过在“投融管退”四个方向,从数据层面来预警,进而改变投资策略,可以辅助到包括房企、银行、基金、信托、不良资产处置机构应对房地产金融风险。   拐点之下,房企如何再出发?     针对近期部分房企债务违约现象频出,房企未来发展之路如何抉择?东方房地产研究院执行院长胡金星表示,从内因看,主要是由于资金驱动影响;从外因看,是因为房地产进入后开发时代,市场容量达成一定峰值后,竞争会加剧、行业分化在加剧所致。胡金星还表示,房地产行业生态将会重构,未来是“开发+运营+金融”的新生态时代。企业要认清当前的形势和发展方向,既要发展又要转型,虽然多元化发展有很大风险,房企要学会抱团取暖,“活下去”才是关键。   五牛控股不动产事业部合伙人李晨星表示,伴随房地产长效机制逐步建立,供需两端政策不断完善,原先依赖高杠杆、高周转获取现金流的单一住宅开发模式已经难以适应新的时代要求。开发企业应积极拥抱监管,从粗放型的开发模式向资产管理运营转变,多元渠道获取资金,加强自身的专业化运营能力。面对地产行业新形势,我们要立足长远,在韧性十足的中国经济中,充分挖掘投资机会,助力地产行业可持续健康发展。   朗诗青杉资本副总经理方旭东表示,从房住不炒到三道红线的出台,房地产行业的融资环境不断收紧,所谓“融资收紧”,控制的是本来不应该进入到房地产的资金,地产基金行业的商业逻辑是不给房地产行业加杠杆,让市场回归有序的融资环境。未来10-20年房地产开发行业进入新时代,地产业将呈现稳重有降的走势。房企要坚守“不拿贵钱,不拿贵地”的原则,对于现有的存量项目,要快速打折出售,用收回的资金偿还信用借款,不要产生违约。   康桥集团副总裁、长三角区域董事长肖春和表示,过去二十年,是房地产规模快速增长的时代,也是债务规模快速推升的过程。发展至今,房地产行业经历了1998年到2008年是土地红利阶段,2008年到2018年的资金加杠杆的阶段,以及2018年之后的房地产业成熟阶段。在未来十年,企业自身要做好内部管理的阶段,要顺应国家的政策方向去杠杆,提升运营能力,做好存量资产去化去库存,把服务和品质做好。   大发集团副总裁罗辉映表示,当前房地产市场正处于历史的转折点,虽然很多企业现在面临融资现金流和销售现金流的双重打击。但是,房地产行业除了开发业务以外,其他领域还有机会很多,企业要从自身的资源禀赋和理解能力出发,要认清大势,不要轻易放弃自己的优势领域,不盲目多元化和转型,但也不要放弃对于新的领域和机遇的跟踪。未来房地产市场的蛋糕依然存在,虽然比之前少了,但是在100万亿GDP中仍然举足轻重。   “大资管”时代下的新机遇     在国际环境不确定,地产金融监管趋严,开发与运营逐渐剥离,三道红线的高压之下,地产行业及从业者如何走出困境?AFC资资乐创始人CEO桂金标表示,企业要拥抱时代的变化,未来是大资管时代,在此时代下构建新的价值体系。从政策规划看,上海计划在2025年建成全球资产管理中心、公募REITs将开启不动产资管新时代、北交所将迎来一大批资管企业上市热潮。这意味着大资管时代已然来临。未来资产管理公司五大变革:兼并收购、智能投资、数字化客户服务、高效运营与资产平台服务。     上海屹杉投资管理有限公司总裁王沛鑫表示,房地产行业从增量到存量,当在宏观形势不好的背景下,企业要能识别风险、管控风险。虽然融资环境收紧,但不良项目的重整是很好的资金来源。那些看似不良的项目最后变成了优质项目,所以未来5至10年不良资产领域将迎来大机遇。如何低价锁定一些不良资产的项目,实现未来的增值,建议房地产开发商需要尤为关注。   “未来10年是资管行业将是一个蓝海时代,房地产行业是从增量开发转向存量运营,房地产业的蓝海是在资产运营与管理端。”上海金晨碧云投资董事、事业合伙人刘俞林表示,资产管理它的核心在于如何通过精细化的运营管理,来提升物业的增值服务和资产核心化,这也是行业个体需要努力的方向,如何提升物业管理的价值、资产管理的运营的价值。   温州亿联科技执行董事长陈有富表示,从整个市场角度看,疫情的出现、中美贸易竞争加剧、宏观政策对房地产行业确实有很大影响,从开发到后端的运营,都面临着资产运营的难题。在陈有富看来,这也凸显企业运营困难之外的同时,也将迎来一些新的机遇,未来存量资产运营是大趋势。   “房地产行业进入资产管理时代,资管行业的前景将非常好。”上海志舍咨询联合创始人、董事长胡伟表示,行业缺少优质的运营人才,未来将对人的要求也会更高。他建议业内人士要学习、抱团、整合资源、合作共赢,借鉴西方国家的经验,以专业的标准来拥抱这个时代的经济发展。   此外,与会嘉宾还围绕当前热议的“双碳”话题、城市更新、既有建筑存量改造等话题进行了深入探讨。

举办时间:2021-11-25 00:00

一场非同寻常的闭门会议:城市更新与存量资管“向新而生”

向新而生。去年以来,房地产监管层面相继出台“三道红线”、土地拍卖“两集中”、金融机构房贷集中管理等政策,房地产行业迎来新的监管周期。在此背景下,从增量进入存量,从开发走向城市更新,市场正在寻求更高质量“活着”的可能性。 自2020年下半年以来,中国楼市调控呈现出前所未有的收紧态势。房企融资“三道红线”出台以后,已有多个房企遭遇了资金链冲击。随着“十四五”规划及远景目标纲要的发布,城市更新也被上升至国家战略,住建部提出实施城市更新要防止大拆大建、保留历史传承等新要求,城市更新被赋予了更重大的意义,行业也将迈向高质量发展阶段。 10月13日,由金砖财经、《中国房地产金融》杂志、莱顿商学主办,中国房地产城市更新暨存量资产理事会承办,明园集团、歌特维康、中奥地产给予战略支持的金立方第四季2021城市更新与存量资管闭门会在上海成功召开。来自房地产、存量资产领域的专业人士共同探讨了存量房地产、商业地产、科技产业的发展前景,展望在城市更新视角下的房地产资管创新。主要看点在于:如何“向新而生”。     与往年不同,今年的会议,背景非同寻常。在《中国房地产金融》杂志、金砖财经总编辑邵轩岚看来,“三道红线”宣告了土地红利时代与金融红利时代的终结。他认为,中国经济内循环与高质量发展的内生动力,将为下一步发展提供巨大的助力,去杠杆本质上是挤压行业不理性的扩张势头与泡沫,逻辑的起点是维护行业健康发展,终点是维护公平与效率。     莱顿商学院长李群从近两年不动产行业的人才流动性也看到房地产业的变化,李群提及了三个趋势。第一,年龄趋于年轻化;第二,来自商业地产、投资企业的学员越来越多;第三,资产管理学员递增100%,跨行业的学员增多。例如增加了来自物流、医药等涉及存量资产管理与城市更新的学员。   黎庆文:城市更新赋能长三角区域高质量发展   “十四五“规划明确提出要加快推进城市更新,改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。2020年,长三角区域内的18个排名在GDP50强中的城市,城镇化率已高达72.3%。黎庆文表示,这意味着增量的空间变小了,要实现可持续发展要把存量做好,以精细化的改造获得物业的价值。 戴德梁行华东区董事总经理黎庆文称,城市更新主要有九大关键要素:场所塑造;数字赋能;绿色环保;产业转型;人才引入;历史风貌保护;交通连接;经济升级和城市能级提升。从城市更新现阶段的发展来看,城市更新面临着 “三高一低”的难点:改造时间控制难度高、改造成本高、改造难度高、改造收益低。   王柯翔:城市更新需要探索新金融路径   高和更新CEO王柯翔表示,在城市更新实施层面,政府和企业都面临着的一定的困难,从政府的角度的看,基层政府缺经验、技术人才缺编制、一级开发缺资金 、联动开发缺乏合规性。从企业的角度看,转型压力大、土地获取算账难、“三道红线”下融资难、突破审批无门路。这些问题存在的核心是,存量更新的金融体系不健全。因此,打造和完善存量金融体系是解决问题的核心关键。 王柯翔认为,未来是不动产金融的时代,这个金融方向在转变,权益的融资从债性到股性的权益类融资会更多,投资期从开发阶段到运营阶段要做到平衡,专业机构是未来城市不动产金融体系内的承接者,需要具备专业的风控能力。   胡世辉:商业新生态中的IP进化   中国商业地产已进入存量资产与新开发项目齐头并进的新时代,存量资产运营与管理提升至关重要。机遇星球创始人、董事长胡世辉分享了商业地产的运营模式,他表示,机遇星球是都市年轻人,文娱消费和沉浸式体验的网红打卡地,未来的方向是把机遇星球打造成全球首个【IP化x丝绸朋克风x沉浸式体验】文娱消费体验新聚场,代表一种当下潮流的时尚元素。 胡世辉描述,机遇星球下一步会推一个IP套餐,融合悬疑书屋小剧场,歌剧·意大利餐厅,费拉蒙电影主题餐吧&小酒馆,机遇实景剧本杀,van Gogh Fans艺术咖啡馆等多元潮流业态。打造白天和夜晚不同的场景,白天叫红日时空,以文化剧场为主,潮流品牌发布、潮流品牌体验、潮流文化活动等;夜晚叫白夜宇宙,以娱乐剧场为主,剧情化酒吧街、主题化美食街、沉浸式娱乐街等。   崔东红:精准医学的整合干预方式促进脑健康   据世界卫生组织今年发布的数据统计,全球约有2.8亿人患有抑郁症。国家卫健委去年发布的《探索抑郁症防治特色服务工作方案》中将老年人、青少年、孕产妇、高压职业从业者都列入了抑郁症高发的重点人群。数据表明,2019年我国焦虑障碍患病率为7.9%,情感障碍患病率为7.4%,情感障碍一般包含双相情感障碍、抑郁障碍、恶劣心境等。 歌特维医疗首席科学家崔东红教授从医疗科学的角度分析表示,抑郁症目前在国际上无法根治,主要依赖于抗抑郁药和抗精神病药的药物治疗,这类药物的疗效在50-70%,但其不良反应却高达30-60%…… 那有没有更好的治疗精神疾病的方法? 歌特维医疗针对抑郁症、情感障碍和精神分裂症等开展了专项课题,致力于研究做到以非药物为主的精准治疗。此间,以崔东红教授为首的科研团队对冥想进行了科学层面的研究,研究发现冥想对人类大脑具有调控作用,可调控人的情绪网络。人的心与脑是相互联动的,大脑通过冥想可对心脏起到调控作用。所以,长期冥想不仅可以预防心脏疾病,而且能助力改善精神疾病。 冥想对大脑调控作用的发现,打开了以非药物为主精准治疗精神疾病的通道。 未来,可期。   孙兰兰:智慧园区没有“产业”只会死亡   随着全球物联网技术的应用,科技的进步,加速了智慧园区的建设和发展。但我国智慧园区建设仍存在基础相对薄弱、标准不一等问题。“只有园区没有产业,这个园区是死的。”火炬孵化执行总裁孙兰兰表示,要有“产业”才能有住宅,才能有服务业,产业是一个城市发展的基础。孙兰兰看好生命科技产业和高端智能制造产业前景。如何针对上述两类行业做好服务,孙兰兰表示,要为企业协调设计、建立创新研发中心,对上下游产业链的进行资源整合等。   史鹤韻:新资管人做好四件事   莱顿商学常务副总经理史鹤韻表示,从行业发展的角度看,存量资产越来越大时,房地产行业的扩张圈地、野蛮生长时代逐步结束,城市更新成为地产的新风口、主战场。 而以存量资产最大的商业资产来看,中国商业地产正进入资本化阶段。在这一阶段,城市空间升级改造成就高门槛、高附加值的运营商。项目打造上,需要企业具备城市更新及存量改造全程思维。史鹤韻建议,企业在未来城市更新及存量改造必须做好的四件事:做好策略、做好测算、做好产品、做好管理。   杨国:打造3公里社区健康生态群   “受疫情影响以及国家多项健康产业利好政策的推动与扶持,中国医疗健康产业得到高度关注。”椿年健康董事长杨国表示,医疗健康行业未来发展潜力巨大,社区医疗健康空间的打造与运营,成为“健康中国2030”实施的关键一环。 杨国表示,伴随着老龄化人口比例提升,社区养老需求巨大,为响应政策积极推动居家养老、社区健康管理等健康产业的发展要求,椿年健康与街道、社区职能部门合作打造社区3公里范围健康生态群,集合社会优质健康服务商的专业能力,为街道、社区辖区内的居民提供全方位的健康服务和产品。   张国正:城市更新资管创新的定式与范式   城市更新给当前房地产行业带来一个新的启示:原有开发商模式大拆大建,通过销售变现的时代正在退去,未来逐渐转向存量提质改造、持有运营与资管创新。 安狮资产创始人及董事长表示,从资管角度看,绿色建筑和数字化转型会在资管领域带来更多机会,行业要在这一领域上面创新。此外,REITs也带来新的机遇,这有助于盘活存量资产,促进投资、资管良性循环。张国正指出,从资管角度看,它的特别之处是入库的标准、运作的标准,公募REITs的出现会帮助资管标准化、流程运作标准化,对资管行业带来非常大的正面的影响。展望未来,张国正指出下一个十年推动投资的资管创新是:强IP、产业服务、科技赋能、绿色、标准化。   从金融视角看城市更新   在本次活动的圆桌讨论环节,围绕“城市更新下的新金融视角”各位嘉宾展开讨论。 易居研究院院长助理、研究中心总经理崔霁表示,行业发展的重要原因是要嫁接资本的翅膀,但是中央对房地产金融加强管控,许多企业遭遇了“滑铁卢”,很多房企遭遇了爆雷事件,企业也开始纷纷转向新的领域,寻求新的转型,城市更新领域便是核心方向之一。从金融的角度看城市更新,需要更为多元的金融工具加速其发展。 中奥地产副总裁于志表示,城市更新的盈利逻辑,即其资产管理核心涵盖项目重新定位、整体设计改造,升级业态招商,精细运营管理。地产企业需要加强综合投资运营能力,单一的投资销售形式,一定程度上会对房企投资机会有所限制。新形势下,与时俱进的运营方式可以更好的适应大环境变化与发展,应当鼓励推动开发商从“开发方式”向“经营模式”更新的转变。城市更新是嫁接资本市场的桥梁,可以促进房地产市场健康发展,提升城市活力、实现城市宜居与可持续发展的重要路径。当下,城市更新已然成为行业的一大重点发力点,惟有不断探索可持续更新模式,辅以谨慎的态度,才能最终摸索出适合自己的运营方式。 保集E药谷总经理宋毅表示,城市更新不是把城市的房子建漂亮,旧房拆掉建新房,城市更新真正要做的是内容,要适合当下社会发展的趋势。从更新产业角度来看,把过去传统的行业更新成现在强国的行业,如集成电路、生物医药和人工智能,这些领先的行业,就是目前城市更新深层次下的核心内容。于地产企业而言,要抓住真正的更新内容,才能抓住未来地产和资本发展的方向。 五牛控股管理合伙人马林庆表示,城市更新不同于将工业用地或容积率低的商办改造为住宅的“旧改”概念,是一个广义的概念,涉及到基础设施优化、工业升级、服务医疗、公寓运营等诸多方面。未来,城市更新需要多方参与合作,携手共赢。其中,金融资本既要扮演好阶段性业主的角色,发挥自身运营管理的专业实力,提升资产价值;又要扮演好组织者的角色,以政府为引领,汇聚开发商、各类运营机构等多元力量,共同为人民群众创造美好生活。 喆安投资总经理车阳表示,房地产市场在发生急剧变化,高周转高回报的投资逻辑变了。金融也要适应这种变化,金融资本要接受更低成本更长线偏股权的投资,要清晰认识风险共担是金融的本质。随着城市更新的到来,行业的操盘手会从原来的开发商逐步过渡到资产管理机构。从金融工具上来说,会有越来越多的股权基金,私募股权基金,REITs也是一大趋势。 上海百联百世资产管理有限公司总经理杨斌指出,无论是基于城市的文化或传统,在上海做城市更新具备得天独厚的条件,这离不开上海自有的金融中心的属性。对于地产行业城市更新来说,公募REITs始终是行业需要的终极解决方案,REITs作为普惠金融,除了机构的资金参与,还可以更多的释放市场上的资金,包括零售投资者的参与,给投资者提供更广阔的退出通道。 贝成集团运营助理总裁朱娇娇表示,从物业服务的角度来谈城市更新,核心思考是物业服务企业对于城市更新的关联度。老旧小区的改造是城市更新的重点,也是中央在大力推动的事情,目前很多老旧小区在加装电梯,这是为社区居民提供便利性的创举,在资金筹措和居民意向的征集方面,物业服务作为社区治理的中坚力量,在其中起到了重要的组织作用,是街道、业主方、企业沟通的桥梁和纽带。

举办时间:2021-10-13 00:00

2021第十届金砖论坛:聚焦房地产金融嬗变 房地产下半场如何开启?

2021年,房地产行业充满了诸多不确定性,从“三道红线”“土地两集中”到融资环境的持续收紧,房地产市场迎来新的调控周期。 在地产融资监管趋紧的形势下,房地产市场走向、投融资策略如何演变,房地产开发高周转模式是否能够持续?增量到存量时代的转变如何选择转型路径?房地产私募基金如何看待机遇和挑战?房地产下半场的正确打开方式是什么? 8月4日,由金砖财经、《中国房地产金融》主办的第十届金砖论坛在上海举行,与会来自房地产、房地产金融以及资产管理行业人士就上述话题展开深度讨论。 陈军:房地产“平台收购平台”、资产包交易将成为并购趋势 “三道红线”出台,房企债务问题频发,行业融资并购交易案例增多,其中隐藏着巨大的市场机遇和法律风险。 建纬律师事务所管理合伙人陈军表示,房地产市场的并购循序着从“地、房、产”三个方向的发展。早先年,开发商的并购主要来自地产项目的并购;近些年“房子”的并购,包括物管公司、商管公司、酒管公司等轻资产类型的并购也日趋增加,该等并购重视房子本身的现金流以及收费模式定价。近期,可售型的产业资产进入并购序列,比如平台型工业园、物流园、康养社区等等。 陈军认为,当前房企并购方向呈现多元化方向发展,来自自身能力的的提升,也包括多年积累下来资产进入到退出周期中。这对于房企下一步而言,除了比拼能力,更为关键来自资金与并购能力的角逐。 今年以来大型资产包并购成为趋势,如平安收购凯德资产包、融创收购彰泰资产包。“头部开发商未来的市场或者运作能力会越来越大,对于一些排名靠后的区域性开发商,可能这是生命线的时代,他们会抛弃传统的单个项目合作,而倾向于平台和平台间的收购。”陈军说,在相对复杂、项目数量众多的平台收购平台或者资产包的交易过程中,头部开发商怎么做好风控、做好现金流和项目融资是比较大的挑战。 冯雄杰:房地产私募股权基金如何穿越周期 中城投资助理总裁冯雄杰从房地产私募基金的维度,深刻剖析了当前监管政策与投资趋势的变化,他认为房地产私募股权基金在房地产深度变革时代,需要具备穿越周期的能力。 冯雄杰表示,随着私募新规以及私募备案须知下发,房地产私募股权基金发展呈现四个趋势:第一,行业自律转向主体升级,对于私募基金管理人的独立性、合规性和专业性要求大幅提升;第二,基金管理人回归投资和私募本源,股权投资、长期投资和组合投资成为房地产私募基金的发展趋势;第三,房地产私募基金需要打造募投管退的闭环能力,以及综合的系统服务能力;第四,目前房地产行业处在高位平台期,房地产私募基金的资源以及资金会向头部企业集中。 在能力提升上面,需要在“募投管退”打造闭环能力。比较大的概率,资金募集会向高净值客户、机构资金、产业资本进行募集,核心是长线的资金。投资方面,专业合规、投资研判、资源禀赋、产品创新是核心能力,管理方面,包括风险管理、投后管理、运营管理,主要的核心是主动管理能力,退出包括投资退出、资产证券和资产组织是退出的方面。 冯雄杰指出,房地产私募基金需要在房地产周期分化时代,具备在短、中、长周期中主动投资能力。中城投资在短周期进行价值投资,主要聚焦结构性的投资机会;中周期,选择与优秀房地产企业合作;长周期中与优质的运营商联手投资双循环格局下的核心资产。 周健:中国商办资产全链条管理新趋势 “当前商业办公市场,在大供应量和疫情影响下,行业内存在内卷形势,同行需要更加努力夺取少数的资源。”寰图中国华东大区事业部高级副总裁周健针对商办市场当前“量大”、“钱荒”的问题,认为存量资管时代,行业需要回归理性,检视投资与资管能力。 如何练好资管“基本功”,周健结合寰图的的实践,认为要提升资产净运营收益,提升资产估值水平,形成“资产-资本”的可持续循环,这将成为能否在资管时代获得最大红利的关键。 周健表示,要打造好资管的两个“链条”和实现运营管理的“三化”。两个“链条”是指,资产管理全链条,覆盖商办资产全周期生命的全链条服务;服务对象“全链条”,覆盖资产管理三大核心角色“A端业主”、“B端企业” 、“C端个人”。 运营管理要实现差异化、标准化、数字化。差异化不是单独的定制化,是根据需求场景来进行不同产品和功能组合。标准化是指投拓、运营、成本各种细化落地,规范化、标准化有助于业务推进。数字化是指,针对A、B、C端,开发了一系列数字化系统, 包括PAAS门户系统、投资测算系统、公装定制系统等数字化解决方案,能够极大提高效率和体验。 白银时代:房地产投融资趋势与机会 2021年上半年,在集中供地的带动下,企业投资积极性大幅回升。全国土地市场成交面积达94576万平方米,同比下降13.4%,成交金额却在重点城市集中供地的拉动下同比上涨12%。 克而瑞投资与资本董事总经理贾琼表示,在这一轮新的拿地周期中,观察到与以往有说不同:国企、龙头企业是上半年拿地最大的主力军,很多房企抱团取暖、联合拿地,以及房企进入城市更新作为第二个土地储备的来源。 三盛地产集团投资部总经理徐佳为表示,三盛地产目前拿地比例中60%-70%来自非标准方式拿地,他定义为“非竞争性拿地”。对于投资理念三盛地产选择“以短养长,以长取利”。徐佳为指出,在过去2001-2010年十年,累积下来的“奶牛型”项目或者“粮仓型”项目,都是通过收并购获取,这使得长期的项目价值能够体现出来。 “对于上坤,包括其他的地产公司来说,今年重点、难点问题是针对三道红线的指标控制、负债结构的调整。”上坤集团融资中心总经理周俊表示,当前环境下对于房企来说,融资确实压力比较大,上坤集团今年通过加强与银行的战略合作和综合授信业务、调整整体的负债结构来应对当前融资难的问题。 “行业内有个共识,房地产市场存在开发总量过剩的情况,但是在一、二线城市存在结构性短缺问题,这些城市核心地段新增土地稀缺。目前主要是通过城市更新加大建设用地供应,以盘活存量物业,释放市场活力、带动经济发展,从而推动城市高品质、高质量发展,所以非常看好这些区域的城市更新机会。”五牛控股管理合伙人马林庆表示。针对行业关注的调控热点,他认为是旨在实现中央会议中多次强调的“三稳目标”,以短期的行业转型阵痛,换取行业长期健康稳健的发展。对于未来要拥抱监管,夯实内功做好自身调整,适应宏观调控政策,与行业合作共赢。 莱顿商学院创始人李群通过对其学员来源和课程的变化,发现房地产投融资行业正在发生变化。近两年到学院参加课程学习的同学,除了学习如何投资不动产,越来越多的同学开始关注到存量资产的管理,学习资产管理的学生人数也在增多,这说明持有型存量物业的市场发展空间巨大。 股权时代:房地产私募股权基金投资策略 资管新规、加强私募投资基金监管的若干规定等一系列政策,正在重塑房地产私募股权基金的发展路径。在房地产私募基金对话环节,来自业内的头部专家从投资策略、资产管理角度解析房地产私募基金的投资之道。 光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明先生表示,伴随现阶段经济转型升级和行业结构变迁,转型代表机遇,变迁代表机会。时代的天平正向机遇、机会倾斜,作为基金管理人,我们更应该立足价值投资,把精力聚焦在长期精细化运作的赛道上,找到真正的好资产,与之共同成长,并为资产提供多元的退出渠道。投资要以终为始,方能从容穿越周期,实现价值体现。 “房地产私募基金套利阶段已经过去,未来考验核心竞争力,唯有有核心竞争力的私募基金才能发展得更加长远。”景瑞优钺资管总裁高翔表示,优钺资管的投资策略来自四个方面:第一,优钺资管坚持做真股权基金,没有做非标项目和非标债权。第二,投资标的主要以开发类住宅项目为主。第三,募资端,坚持与优钺投资理念接近、相同的真股权投资人为主,主要以机构客户为主,不涉及财富端募资。第四,优钺资管助力中小房企业务发展,特别是融资困难的房企,双方成立基金共同推动项目成功开发。 秉承朗诗产品特色和小股操盘的经营思路,青杉资本在股权投资领域,聚焦园区型商办、长租公寓、养老公寓等资产。朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东表示,房地产基金坚持股权投资,不做杠杆型驱动业务,“地产基金需要回归本源,靠管理人的本事挣超额收益,其他的活(债性投资)不要做。”对于行业投资机会,他认为当前市场资产价格整体偏高,投资人对回报要求并不低,对于一些甩卖项目、出清型项目、资金链断裂项目具有一定的投资机会。 “稳盛投资作为金地集团的地产投资管理公司,十分注重多元化的资产配置,除了开发类的股权投资和相关的赋能业务外,稳盛投资也在重点拓展持有型物业的投资和资产运营管理业务。”稳盛投资战略投资部总经理辛勇在活动上说,持有类业务投资策略上以核心增值型为主。通过对资产的物理形态上的改造建设,提升建筑物本身的使用效能,同时在对资产的运营上,提供综合性的赋能服务,以此来实现对资产价值的挖掘和提升。产业园区和社区商业是稳盛重点关注的投资业态,其中近期与金地商置产业公司共同投资的位于广州科学城核心区域的产业园项目,以生物医药、电子信息、人工智能等为主要产业定位进行持有运营,符合当前经济发展趋势和区域产业布局导向。 谈及如何做好持有类资产的投资和管理,辛勇认为“两个大脑”的相互衔接是关键因素之一,即对投资项目投融管退各个环节的全流程负责和对资产管理改造、招商和运营管理等各个环节精细协调把控。他认为现阶段房地产私募基金机会和挑战并存,行业需要精耕细作和精诚合作。 房地产下半场:存量与开发平衡术 房地产增量开发时代已经作别黄金时代,迎来存量为主的管理时代。对于房地产下半场,房企如何平衡好开发业务和存量管理业务,日渐成为业内聚焦的议题。 2020年全国房地产开发投资141443亿元、商品房销售面积176086万平方米、商品房销售额173613亿元。安永大中华地区房地产行业审计主管合伙人汤哲辉表示,已经预示着房地产的增量市场见顶,未来在维持高位盘整,从财务角度来看,粗放式经营要向精细化管理转型,房地产行业进入到存量掘金的下半场。 中国房地产业协会合作建房委员会秘书长马宁表示,房地产企业到了下半场日子都很难过,要么拼规模要么拼技术,看谁的运营成本管控能力强。“不论是住宅、商办、产业园区,应该把自己的本业做好,多元化发展我个人不是很赞同。”马宁表示,开发业务竞争太激烈,资源在向头部企业集中,中小企业未来发展存在天花板。对于在开发业务之外,合作建房新业务模式可以成为房企探索业务转型的一个窗口、一个B方案。 从房地产租金的角度看,安狮资产创始人、董事长张国正表示,房地产的下半场在资管方面,市场无论是外资还是本土房地产私募基金,资金都相当充裕,面临的问题是:有没有好的资产,谁能把资产打造好?在张国正看来,安狮资产的策略一定是轻重并举,融资的同时大力度发展资管能力,从成立基金的第一天开始准备,将资管输出作为第三方管理体现去培训和锻造。从竞争的角度来看,房地产下半场会发生变化,资管领域每个环节的人才就是资管方最大的财产,需要强化人才培养和储备。 增量市场关注拿地、建房、销售,存量时代观察的维度会是哪些?大发地产副总裁罗辉映认为分析需求端、供给端、运营端多种维度的选择之下,房企仍有很多赛道可选。需求端如何满足存量市场用户高品质需求,供给端,房企当前拿地涌现多元化拿地方式,包括旧改、城市更新、并购和重整,这些都是围绕存量土地获取在做文章;运营端,从收入结构来看,告别过去以销售为主,逐渐发展到租赁和多元化服务收入相结合,业态上包含了住宅、商业、产业园、物流、数据中心等资产。“房地产行业在中国是非常大的行业,细分到每个赛道都是大市场。” 罗辉映说,要大胆设想、小心尝试新赛道,练好基本功,这样的赛道才是好赛道。

举办时间:2021-08-04 00:00

2021第十届金砖论坛:求解房地产金融“风向”与房地产“转型”

2021年8月4日,由金砖财经、中国房地产金融杂志主办的2021第十届金砖论坛在上海召开。会议汇聚百位行业专家,围绕“新阶段、新格局、新动力”的主题展开讨论。站在"十四五"开局之年,房企如何在变局中开新局,于创新中育新机。如何研判国内外宏观经济形势?如何在房地产金融环境深刻影响行业发展的当下,寻找下一个机会点?房地产白银时代,如何抉择未来之路? 王惠敏:房地产金融需要与泛地产“联姻” 6月24日,国办发布印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批五个方面全方位支持保障性租赁住房的发展。7月22日,国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。会议指出,牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理;加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。 中国房地产业协会名誉副会长(驻会)王惠敏在会议致辞中表示,房地产迅猛发展20多年,表面上看是政策驱动,实际作为资金密集型行业与金融关系紧密。他认为,在当前调控政策的基调下,要坚持“房住不炒”,运用好金融资本的内在规律、遵循金融资本的市场规则、让金融与泛地产“联姻”,包括在产业园区、住房租赁、城市更新等等方面,实现金融的社会化效益、服务金融的产业化要求,应是行业未来需要侧重探索和解决的问题。 针对房地产行业发展的趋势,如何从“新阶段、新格局、新动力”层面思考。王惠敏表示,房地产“新阶段”是指,高质量住房消费与限价限购限货限售并存,追求市场平稳与资金严管并存;“新格局”是指企业与行业面临巨大的转型,房企趋向集中度高、多元化发展、区域精品“抢风”、资金链健康、产品绿色智能方向发展;“新动力”是指,房企追求高品质发展成为内因、高品质产品“受捧”是外因,而高品质消费时代的要求则是行业发展的根本动力,预示着行业要摈弃传统的发展思路,需要将高质量发展模式、产品、消费方式的打造作为下一阶段重点。 连平:当前需要提供结构性和保障性住房金融支持 当前全国居民中长期信贷增速是自2017年下半年以来最高水平,特别是房价涨幅相对较高的地区,其居民部门信贷扩张速度达到20%-30%,是部分地区房价“过热”的重要推手。 与此同时,房地产库存出现不足。根据国家统计局最新公布的数据,截止2021年5月,住宅销售面积(6亿平方米)超过待售面积加上竣工面积(5.1亿平方米),呈现供给不足的情况。而长期现房库存不足的问题,也是推升房价较快上涨的动因之一。 从“三条红线”、“商业银行贷款集中度风险管理”这些调控政策层面来看,目前整体环境是比较偏紧。“所以要提供结构性和保障性的住房金融支持。”中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院长连平在论坛上表示,一二线城市房价上涨压力较大,需要从供给层面多做文章,包括增加土地供给、增强房企开发能力,需要结构性的,合理的、适度的增加结构性住房金融支持。 第一,引导居民部门信贷增速与社会总体信贷增速保持一致。有必要适当抑制居民信用在短期过快的释放节奏,引导房价涨幅预期回归理性。 第二,建议加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。国内房地产行业短期出现房库存偏紧的问题,金融支持可作适当调整。由于过往开发贷、个人按揭贷款的金融支持更侧重于对房地产建设周期中“前半段”的支持,导致当前整体新开工和施工面积体量较大。 第三,提升直接融资比例。房企过度依赖银行信贷的间接融资模式易将行业债务风险传导扩散至整个经济金融领域,存在诱发系统性风险的可能。因此,在当下债务风险不断上升的背景下,可以考虑提高直接融资比例。其中包括债券融资、信托融资、股权融资等。 连平表示,房地产的金融环境,既要对踩红线、不符合监管要求的企业给予明确的政策指导和监管,同时也要使得市场的金融流动性保持平稳的状况,避免相关的金融风险发生,使得房地产行业能够在平稳运行中逐步进行调整,通过一个阶段最终达到监管的目标。 赵可:“三道红线”背景下的房地产“转型”路径 招商证券研究发展中心董事、不动产与综合服务首席分析师、REITs研究组执行组长赵可从当前调控背景出发来阐释此轮调控的不同之处,提出房地产业未来的“转型”路径。 “从中、美、日的企业发展角度观察来看,城镇化水平即便进入饱和区间之后,房地产业增加值对GDP的贡献依然在往上走,这跟主流潜意识判断是不一样的。”赵可说,开发经营活动之外的转型,会继续提供这样的动力,这是天然依附于房地产而转型的方向。 第一,顺延于开发的转型:购物中心、写字楼、长租房、产业园等。其中购物中心虽然总量增长在放缓,甚至有些地方过剩,但我们觉得未来的购物中心有一个比较好的契机,在于线上创造的“内容”反赋能线下。购物中心是“手艺活”。 第二,围绕产业链的转型:上下游产业链、中介、物管。产业链从设计、采购、建造、改造,到交易,资产管理,每一个环节都是未来转型的方向,都将孕育巨头。 第三,房地产企业终极转型方向或是黑石集团与博枫资产管理的发展路径,做房地产金融还是金融房地产,这可能是未来不少房地产公司面临的选择问题。 第四,当下开发业务的转型:从现金流视角捕获管理红利。赵可认为,开发企业最关键的需要重视销售回款的长期健壮性,是否是主导增长的资金来源。这就需要在产品定位、拿地模式、IRR考核、精装与全装修房、供应链融资五方面进行变革。 陈阳:城市更新与金融创新实践 “十四五“规划明确城市更新是当前及未来一个时期的重大战略,对实现新型城镇化高质量发展提出新的要求。远洋资本副总经理陈阳在本次论坛上,从国家战略到金融实践,解读金融如何更好服务于城市更新。 “从城市更新作为国家战略推出的路径来看,体现了‘国家意志’。”陈阳表示,从实施层面,城市更新核心驱动需要关注治理模式、实施主体、运转机制、风险治理等9大方面要素。 从探索途径来看,金融如何更好的服务好城市更新?陈阳认为,要构建公共政策性金融供给路径。第一,借鉴且迭代我国政策性金融机构及其旗下子公司,在城市更新、战略新兴行业和综合基础设施项目支持等领域的投资融资综合服务作法与经验;第二,可以适时考虑参考日本政策金融公库模式,创设“城市更新与发展超级母基金”模式:联接起政策性金融资金和特定领域优秀的国内外资产管理人(含其他战略性母基金管理人),实现高质量的城市更新长期资本供给;第三,发挥政策性金融机构在服务实体经济、服务国家战略方面的重要作用,推进政策性金融立法,并在城市更新行动及相关实践中修订完善已是应有之意。 李剑腾:后开发时代,房企商业模式如何“进化” 对当前房地产行业的发展阶段以及未来一段时间里应该往什么方向转型?国际奥纬咨询董事合伙人李剑腾表示,房地产行业现在已经进入后开发时代,房企的商业模式与价值创造路径迎来变革期。 李剑腾从大量的案例研究、中外房企对比、发达国家的演化路径,提出中国房企在后开发时代,需要发展模式更加专业,能力更为聚焦。 从“融投建管退”五个方面看,李剑腾把房企的商业模式分成了六类:传统开发型、不动产运营型、双轮驱动型、专业服务类、资产管理型以及全面综合型房企。 李剑腾表示,这六种模式对于现在以开发为主的房企来讲,转型起来难度不同。而且转型的风险也非常高,转型时需要几点:首先,坚定转型的方向,做难而正确的事情;其次,把握时间窗口,选择合适时机行动起来,避免踌躇不定;第三,狠抓能力建设,紧扣业务模式所需核心能力,加强内部管理,“未来要多赚能力的钱,少赚资源的钱”。 上市房企低估值背后的市值管理如何管理? 克而瑞对89家上市房企进行追踪统计,截止8月2日,数据显示,今年以来A+H上市房企总市值约为3.1万亿元,较年初缩水1.6万亿元。上市房企在“三道红线”、房贷“两道红线”、双集中供地等监管要求下,股价及估值表现呈现走低态势。 易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁表示,上市公司代表着行业的高质量发展的标杆企业,只有上市公司实现了高质量发展,才能代表整个行业的高质量发展。特别是在房地产行业转型的过程当中,如何提升行业的质量、提升上市公司的质量,这其实是要站在整个行业的前沿去思考、去研究。 上海社会科学院市值管理研究中心执行主任、上海融客投资管理有限公司董事长毛勇春表示,就市值管理本身而言有三个方面:是否立足公司基本面、是否惠及全体股东、是否坚持长期主义。市值管理一定是上市公司管理理论在资本市场的延伸,跟上市公司本身有关,是聚焦公司基本面、要惠及全体股东,长期主义是公司永续经营的体现。 针对当前“真伪”市值管理存在的争议,华东政法大学商学院副教授徐大丰表示,区分市值管理的真伪,应该从它的实施主体角度进行识别。真市值管理是科学的上市公司管理体系,它是长期行为,这个长期行为包括战略、产品层面、经营层面、资本层面,市值是个信号,通过市值的变动,给投资者提供了看上市公司比较长期的视角。其中,在市值管理综合的体系当中,战略管理特别重要,包含了企业在产品层面的市场战略,以及向资本市场展现战略实施的合理性、可依据性、可验证性。 乐源资本管理有限公司董事长朱方明表示,最近入围世界500强的8家房企,总市值1.09万亿元,比不过A股1.29万亿元市值的宁德时代,这让行业思考房地产的未来如何完成转型。朱方明认为,如何选择第二赛道至关重要,传统开发为主的上市房企,需要注入互联网、技术基因,需要探索在业务、组织、商业模式上的迭代。 与上市房企房企的表现大相径庭的物业板块,近两年受到资本市场的垂青,其估值水平远远超过开发企业。恺亚资管首席执行官王铮表示,众多物业管理公司上市之后,作为投资人更关注上市公司的发展情况,融资来的资金投向了何处,是否与招股书披露一致。很遗憾的是目前看到了规模在扩大,在纵深领域,尤其是技术方面,没有给行业里带来彻底的基本面的更新。这方面的价值管理需要提高,因为公司的价值管理是市值管理的核心。

举办时间:2021-08-04 00:00
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