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房地产常量与变量

来源:中国房地产金融作者:凤晓龙时间 : 2021-08-17 12:19
从中长期来看,房地产的发展需要关注新的变量。

从数学层面来定义房地产,房地产作为一个函数关系,其常量和变量究竟会是什么?

常量一般反映了事物相对静止状态的量,变量则反映了事物运动变化状态的量。恩格斯说,数学中的转折点是笛卡尔的变数,有了变数,运动则进入了数学。

通常意义上,认为常量是固定不变的已知量,变量即动态变化的量,而常量与变量的变动,也考验人们对未知的洞察。因此如何处理好常量与变量的关系,对于看待问题、解决问题具有云泥之别。

我们通过一组函数研究数量关系与空间形式,其高度的抽象性与严密的逻辑性,能够表达各种学科,微积分之于力学,时间序列分析之于金融、经济。

从宏观经济研判角度来说,短期看宏观、中期看结构、长期看人口。对于房地产而言,长期看人口、中期看土地(经济)、短期看金融(政策),我们观察影响经济变化的不同因素,有不同的角度,便有不同的结果。

2020年以来,房地产行业伴随“三道红线”“房地产贷款集中度”“土地集中度”等一系列组合拳的实施,房地产行业发展的常量、变量也在发生质的变化。从数量管控到规则调控,好比房地产这个函数关系中的关键“因子”——数量关系与约束条件发生了深入“骨髓”的变化,也触动房企深入灵魂的拷问。

在这种变量因素影响下,房企面临三大能力的考验。首先,拷问房企资金能力与杠杆平衡能力,在“三道红线”约束下,房企的多元融资能力、销售回款能力、投资能力亟待强化。其次,拷问房企快速适应规则、适应变化的应急能力,唯快不破,这是房企在内部管理、外部规则变化下,主动调整能力的体现。再次,拷问房企的跨越周期布局的战略能力,无论是深耕主航道还是多元化谋局,不仅仅考验项目短期层面的成败,更考验未来路线选择的对错。

除了应对在短期、中期的变化,长期因素的变化是否也需要思考?常变量是否正在演化为变量?第七次全国人口普查公报出炉,人口因素的变化将会改写房地产市场的产品、服务与竞争等方方面面。

毋庸置疑,在人口红利、城镇化红利、政策红利的背景下,过去的20年,是房地产业快速发展的20年。在未来,进入到少子老龄化社会、城镇化低速发展、增量向存量过度、高速向高质量跃进周期,房地产的核心变量将会重新定义。

如何定义房地产的变量,将如何定义你眼中的未来房地产,你会怎样选择?。

 

 

 

 

 

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