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上市房企市值管理核心在于价值创造

来源:中国房地产金融作者:白若凌时间 : 2021-08-19 13:41
市值管理是一项系统的战略工程,核心在于公司创造价值的基础上,逐步实现以内在价值为支撑的公司总市值最大化的管理。

2021年5月28日,上海易居房地产研究院、上海社会科学研究院市值管理研究中心发布《中国房地产上市公司市值管理研究报告》(以下简称《报告》),作为国内首份研究中国房地产上市公司市值管理的专业研究报告,其系统、深入、全面地研究了房地产上市公司的市值、市值发展和市值管理的状况。

《报告》显示,所有中国房地产上市公司的平均市值为181亿元,均低于全部上市公司的平均市值,特别是A股房地产上市公司的市值明显低于A股上市公司的平均市值。在整个房地产上市公司中,不到100亿市值的房地产公司占多数。2020年部分中国房地产公司市值缩水严重,市值缩水一半以上的公司达到12家。

市值管理是一项系统的战略工程,核心在于公司价值创造的基础逐步达到价值实现。上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出,“市值管理行为要有助于市值的长期增长,必须牢牢把握科学性。市值管理行为需要根据每家上市公司的实际情况,科学、理性地加以运用。”

上市房企平均市值总体偏低

《报告》显示,截至2020年底,主要房地产经营业务在中国内地开展的房地产上市公司共计292家。其中沪深两地分别上市75家和61家,香港联交所上市148家。另在美国上市6家,新加坡上市2家。

值得注意的是,2020年底在中国A股市场上市的公司平均市值为204亿元,其中在A股市场上房地产公司的平均市值仅为154亿元。同时,所有中国房地产上市公司的平均市值为181亿元,均低于全部上市公司的平均市值,特别是A股房地产上市公司的市值明显低于A股上市公司的平均市值。可见房地产上市公司市值与其他行业的差距较大,与实体经济中的行业地位失配,市值规模总体偏低。

《报告》显示,在整个房地产上市公司中,不到100亿市值的房地产公司占多数。2020年底,市值100亿以下的房地产上市公司达到188家,占到64.4%。市值50亿以下的为42家,占43.2%。市值低于30亿以下的为85家,占到29.1%。

从目前的资本市场看,不到30亿的低市值房地产上市公司约占到三分之一,这类公司多数在行业中没有地位,营收和前景不稳定,基本处于被市场边缘化的境地,必须引起足够重视。

按照国民经济行业分类,包括房地产开发公司、物业管理公司和其他房地产中介服务、租赁经营公司等,总市值共计5.28万亿元。其中开发类公司市值共计4亿元,占75.7%;物业管理类公司市值为0.66亿元,占12.5%;服务类公司市值为0.62万亿元,占11.8%。

值得一提的是,2020年部分中国房地产公司市值缩水严重,市值缩水一半以上的公司达到12家,全部为境外上市的开发类或服务类上市公司。其中,市值下降幅度最大的新明中国下降比例高达92.6%,从2019年的19.7亿元下降至1.5亿元。

上海融客投资管理有限公司高级业务经理薛勇认为,市值下降说明房企缺乏市值管理理念。上市公司必须重视主动市值管理,表现为合理的市值管理行为与不断提高的市值管理绩效相匹配。

乐源资本管理有限公司董事长朱方明表示,很多大企业都认为市值被低估了,都存在持续成长的烦恼。对于上市公司而言,市值管理就是中国特色的管理科学,所有上市公司都应该去学这门课。

朱方明认为,市值管理是上市公司战略发展核心重要方面,不仅仅从财务方面,更在于以下四个方面:第一,战略和商业模式持续创新。这是动态的。第二,公司治理优化。国家部门讲上市公司发展质量,其实公司治理这块到目前为止离国外还差很远。第三,把人作为重要资源。很多公司以人作为核心资源,就是团队和组织文化,这是非常重要的,是轻资产化。第四,IR这块,对投资者关系管理、媒体关系管理、分析师关系管理,甚至衍生到PRD。

市值管理应该坚持长期主义

旭辉执行董事兼总裁林峰发表题为“房地产上市公司市值管理的思考与实践”的主题演讲。他表示,企业上市之后,一定将把市值管理上升到战略性高度。而真正体现战略性的,则是要认可市值管理对于企业可持续发展的重要性。

市值管理的本质应该是以企业内在价值创造能力建设为核心,成体系的内部管理机制和有效的外部信息沟通是两个重要抓手。以投资者为客户导向的成体系的内部机制完善和提升,才能做到内圣外王;对外信息的及时沟通联动管理,才能让市场明白与理解,从而做到酒香不怕巷子深。

林峰表示,市值管理需要坚持“长期主义”。长期主义首先是在于长时间信用基础的累积,而不在于计较一时的得失。最重要的是,每年能否兑现对投资者的承诺。企业不能轻易改变战略,市值管理需要练就企业的战略定力,要“有所为有所不为”,要踏踏实实做好分内的事。

宝龙商业副总裁兼首席财务官张云峰表示,市值管理是跑赢赛道的策略管理。不仅仅是要在短期内实现什么目标,而且从长期来看,要关注战略和实际经营计划,以及能力是否可以相匹配。整体来说,房地产各参与者看好这个赛道,通过科学的市值管理和稳健的经营,也会有助于促进这个赛道同行企业的更加优秀发展,大家可以互相学习。当前各种管理难度越来越大、同时也存在各类风险,企业需要不断适应变化的市场,真正做大、做强和做优企业。

《报告》主要执笔人、上海师范大学商学院教授崔光灿认为,市值是上市公司价值的集中体现,市值持续增长是上市公司评价的最好标准,市值管理是上市公司战略管理的核心内容。中国房地产上市公司30年发展的实践表明,经营管理与市值管理并重,是上市公司健康成长的基础;价值创造与价值实现协同,是上市公司可持续发展的关键。

市值管理核心在于价值创造

上海社会科学院研究生院院长、市值管理研究中心主任朱平芳表示,市值管理水平指上市公司从稳定和提升市值出发,通过公司发展战略的规划,提升研发创新能力,完善经营管理水平和重视投资者关系的管理,使股价充分反映公司内在价值,并通过努力实现以内在价值为支撑的公司总市值最大化的管理。

朱平芳指出,市值管理是一项系统的战略工程,核心在于公司价值创造的基础逐步达到价值实现,上市公司需要从各方面纬度提升企业业绩,夯实价值创造基本功,打造属于自己独特的价值,其次才是建立和市场之间的互动机制,通过投资者关系管理,真实完整准确的信息披露,向市场传递充分的信息,发挥市场的价值。

上房集团、中华企业、金丰投资原董事长徐林宝表示,企业关注价值创造等内容,需要关注四大要素,包括企业领袖、团队、动力源泉和资源把控能力。以资源把控能力为例,其是房企价值创造过程中非常重要的内容。作为一个企业来说,不管做什么行业都要有战略资源。而房地产战略资源有很多,既包括了传统的战略资源如土地,也包括了在房地产市场变化中的灵活应变能力。房企需要在可控范围内寻找到最好的战略资源储备,让规模、效益、时间等都在可控的范围里面。

房地产行业将向现代化服务业转型

此次报告发布了《2020年中国房地产上市公司市值总量排行》、《2020年中国房地产上市公司市值增长量排行》、《2020年中国房地产上市公司市值增长率排行》、《2020年中国房地产上市公司市值管理水平A级榜》等。同时,根据开发类房地产上市公司、物业管理类房地产上市公司、服务类房地产上市公司等分类,形成了细分排行榜。

从报告中可以一窥上市房企的业务变化,物业管理类上市公司初具规模,头部公司市值尤为醒目。从2020年底的市值来看,碧桂园、

恒大、华润、融创、保利5家开发类上市公司与关联的物业管理类上市公司市值同时进入前十名。

“未来房地产行业是现代化服务业转型的,物业管理类企业在近期会得到资本市场很大的专注,但是从创造能力来讲,物业管理企业不可能快速增长。”崔光灿认为,未来资本市场对企业价值创造能力是协同的;阶段性来讲,产业转型包括创造价值模式可能会发生变化,市值可以更好地体现价值创造。

“当前中国房地产上市公司很多大股东与高管还基本没有认识到市值管理的价值,缺乏市值管理的意识,并未将市值管理纳入到企业发展战略规划中。”上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁分析称,房地产业是最需要通过市值管理推动发展、破解瓶颈的行业。市值管理必须上升到企业的战略管理层面,必须由战略管理层亲自抓。

张永岳表示,为了更好促进房地产行业健康发展,市值管理研究和应用应该在正确的导向下提出方向性的意见,这样有助于从理论与实践结合的角度,强化这一领域的深耕细作,并促进上市公司高质量的健康发展。

 

 

 

 

 

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